今、日本の土地の約2割（九州の面積以上）が「所有者不明」といわれています。これが公共事業や災害復旧の足かせとなり、大きな社会問題となっています。この問題を解消するため、2021年（令和3年）に法改正が行われ、「土地の所有権には登記と管理の義務が伴う」という新しいルールが動き出しました。各制度の開始時期とともに、私たちが知っておくべきポイントを解説します。

1. 【2024年4月1日施行】相続登記の義務化（入り口の対策）

「相続したけれど名義はそのまま」という放置を許さないための、最も強力なルールです。

相続登記の義務化	相続（遺言を含む）により不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
罰　　　則	正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遡及適用	施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続も対象となります。2024年3月31日以前に相続が発生している場合、３年の猶予期間があります。

[簡易手続きの新設] 相続人申告登記（2024年4月1日～）

「遺産分割協議がまとまらず、3年以内に登記ができない」という場合、自分が相続人であることを申し出るだけで、義務を履行したとみなされる制度も同時に始まりました。

所有者不明土地が発生する大きな要因の一つが、遺産分割協議の長期放置です。これを解消するための期間制限です。

10年経過後の制限	相続開始から10年を経過した後の遺産分割は、原則として「法定相続分（法律で決められた割合）」で機械的に分けることになりました。
「特別受益」「寄与分」の主張制限	これまでは何十年経っても主張できた「特別受益（生前贈与）」や「寄与分（介護等の貢献）」が、10年を過ぎると原則として考慮されなくなります。
遡及適用	施行日（2023年4月1日）より前に発生した相続も対象となります。2023年3月31日以前に相続が発生している場合、5年の猶予期間があります。

「昔の事情」で話し合いが泥沼化するのを防ぎ、早期の所有者確定を促すのが狙いです。

「所有者は分かっているが、いらなくて放置される土地」が将来的に不明土地化するのを防ぐための制度です。

制度の概要	相続した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえるようになりました。
主な条件	建物がない更地であること、境界が確定していること、土壌汚染がないこと、危険な崖がないことなどが条件です。
負　担　金	承認された場合、10年分の管理費相当額を納める必要があります。
遡及適用	施行日（2023年4月27日）より前に発生した相続で取得した土地も対象となります。

引っ越しや結婚による名義人の情報変更を追跡しやすくするためのルールです。

義務の内容	住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記をする必要があります。
罰　　　則	正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象となります。
遡及適用	施行日（2026年4月1日）以前に住所変更があった場合でも、遡って義務化の対象となります。2026年3月31日より前に住所変更している場合，2年間の猶予期間があります。

今回の改正は、以下のスケジュールで順次動き出しています。

所有者不明土地問題の解消は、国全体の大きな課題です。今回の法改正により、不動産を持つことは「権利」であると同時に「登記・管理・納税という責任」を伴うものであることが明確になりました。

「放置」が最大の法的・金銭的リスクとなる時代です。ご自身の、あるいはご実家の土地について少しでも不安がある方は、早めに対策を検討しましょう。