賃貸住宅と大家による居室への立ち入り（中日新聞尾張版掲載　「暮らしの法律相談」）

Ｑ．アパート経営をしている大家です。雨漏りの修繕をしたいのですが，入居者から居室への立ち入りを拒否され困っています。入居者の不在中，合鍵で居室に入って修繕をしてもよいでしょうか。

Ａ．入居者の方（借主）は，賃貸借契約に基づき居室を排他的に使用する権利があります。従って，貸主であっても，借主の承諾を得ずに無断で居室に立ち入ることはできません。貸主が無断で立ち入りをした場合，借主の占有権やプライバシー権を違法に侵害したことになり損害賠償義務を負うことになります。また，刑事上，住居侵入罪に該当します。

　一方で，借主は，貸主による「保存に必要な行為」を拒むことがでません（民法606条第2項）。「保存に必要な行為」とは，賃貸物を使用・収益に適する状態にするために必要とされる行為であり，通常、雨漏りの修繕はこれに該当します。もっとも，修繕のために，無条件で立ち入りが許される訳ではなく，まずは借主に修繕の内容，所用時間，必要性等を説明して承諾を得るように努めましょう。そのような過程を経ても借主が承諾しない場合には，最終的に，貸主は賃貸借契約を解除することになります。

　なお，ガス漏れや漏水事故等，非常に高い緊急性が認められる場合に，直ちに居室に立ち入ってガス栓や水道の元栓を閉めるなど適切な措置をとることは「保存に必要な行為」ないし「緊急事務管理（民法698条）」として許されるでしょう。

（平成29年6月21日中日新聞全尾張版「暮らしの法律相談」掲載，執筆担当：弁護士野村一磨）