老朽化を理由とした退去交渉（中日新聞尾張版掲載　「暮らしの法律相談」）

Ｑ．アパート経営をしている大家です。アパートの老朽化が進み，建て替えを考えています。入居者に退去してもらうにはどうすればいいでしょうか。

Ａ．入居者は賃貸借契約に基づき居住しているのですから，退去してもらうには契約の終了が必要です。立退料の支払，移転先の提供などを条件とすれば交渉で合意解約に応じてもらえる可能性が高くなるでしょう。

合意解約ができなければ，賃料の不払や用法違反など債務不履行による契約解除が認められる場合を除き，貸主から契約の更新拒絶や解約をすることになりますが，更新拒絶又は解約が認められるには正当事由の存在が必要です。

この正当事由の存否は賃貸人・賃借人それぞれの建物使用の必要性，従前の経過，建物の利用状況・現況，立退料などを総合的に考慮して判断されます（借地借家法２８条）。

ご質問の件のような老朽化に伴う建物建替えの必要性は一般的に正当事由の存在を基礎づける方向の事情となります。しかし，老朽化といっても朽廃に近いものか，防災上危険なものか，修繕可能なものかなど様々ですので，直ちに正当事由が存在すると判断されるわけではありません。結局は前記の事情を総合的に考慮して事例ごとに正当事由の存否が判断されることとなりますので，専門家にご相談されることをお勧めします。

（平成26年3月18日中日新聞全尾張版「暮らしの法律相談」掲載，執筆担当：弁護士野村一磨）